Précompte mobilier sur la location de chasse : le guide

« Il y a deux choses inadmissibles sur la terre : la mort et les impôts.

Mais j’aurais dû citer en premier les impôts[1]. »

Vous venez d’emporter un lot de chasse à l’adjudication communale ? Félicitations ! Mais préparez-vous à une surprise au moment de payer. Car la redevance annoncée n’est presque jamais le coût réel. À elle s’ajoute souvent le précompte mobilier, dont le mode de calcul fait grimper la facture bien au-delà de ce que le taux officiel laisse imaginer. Voici, en termes simples, ce que tout candidat locataire devrait comprendre avant de signer.

De quoi parle-t-on ? Un revenu taxé comme « revenu divers »

Lorsqu’un propriétaire loue le droit de chasse contre une redevance (un « loyer »), le fisc considère ce que perçoit le propriétaire comme un « revenu divers » soumis au précompte mobilier[2].

Le taux du précompte mobilier : 30 %

Depuis le 1^er janvier 2017, le taux de droit commun du précompte mobilier est de 30 %[3]. Ce pourcentage s’applique au montant de la redevance. En principe, c’est le débiteur du revenu (le « locataire ») qui doit retenir ce précompte et le verser lui-même au fisc[4]. Il existe toutefois une exception de taille : lorsque le bénéficiaire du revenu est une personne morale de droit public (Communes, Régions, État fédéral), c’est elle qui verse elle-même le précompte[5].

Le piège du « brutage » : un taux réel de 42,86 %

Voici le cœur de l’incompréhension.  Si le cahier des charges met le précompte à charge du locataire (donc quand le locataire supporte un impôt qui pèse, en réalité, sur le bénéficiaire[6]) la loi prévoit que ce précompte est ajouté au revenu pour calculer… le précompte[7] ! C’est le mécanisme dit du « brutage ».

Un exemple. Si la redevance est de 100 €, le calcul devient : 100 € ÷ 0,7 = 142,86 €. Le précompte de 30 % s’applique alors sur ces 142,86 €, soit 42,86 € de précompte. Résultat : pour une redevance de 100 €, le locataire débourse réellement 142,86 €, et le taux réel du précompte atteint 42,86 %[8]. Ce mécanisme est aujourd’hui encore reproduit tel quel dans de nombreux cahiers des charges communaux.

Une charge négociable, et non une fatalité

La bonne nouvelle : mettre le précompte à charge du locataire n’est pas une obligation, mais un choix auquel le bailleur peut toujours renoncer[9]. La preuve : la Région wallonne prend elle-même ce précompte à sa charge pour les locations du droit de chasse dans ses forêts domaniales « pures »[10].

Rappelons aussi que, pour les personnes morales autres que l’État fédéral et la Région wallonne, le droit de chasse peut être concédé de gré à gré[11], ce qui ouvre donc une possibilité de négociation[12]. Et si même la location se fait par adjudication publique, la négociation reste envisageable. Dans les deux cas, rappelons que les contacts doivent se prendre avec le conseil communal, seul compétent pour adopter le cahier des charges (le collège communal ayant la compétence de désigner le locataire) et bien entendu avant l’adoption dudit cahier des charges ! Le candidat locataire a donc tout intérêt à lire attentivement la clause fiscale du projet de cahier des charges et, lorsqu’une marge de manœuvre existe, à tenter la négociation.

Le précompte mobilier sur la location de chasse n’est pas une anomalie : c’est l’application, parfois brutale, d’une mécanique fiscale. La connaître, c’est déjà pouvoir l’anticiper et, parfois, l’alléger.

Grégory Cludts, avocat

g.cludts@avocat.be

[1]Sacha Guitry, Beaumarchais, Douzième tableau, in Théâtre, Omnibus-Presses de la Cité, 1996, p. 1125.

[2]Article 90, 7°, du Code des Impôts sur les Revenus 1992 (ci-après « C.I.R. 92 »), qui range parmi les revenus divers « les produits de la location du droit de chasse, de pêche et de tenderie ».

[3]Article 269, § 1er, 1°, du C.I.R. 92. Le taux de droit commun du précompte mobilier, porté à 30 % par l’article 94 de la loi-programme du 25 décembre 2016 (M.B. du 29 décembre 2016, Éd. 2), demeure de 30 % à ce jour.

[4]Article 261 du C.I.R. 92.

[5]Article 262, 3°, du C.I.R. 92. Sur les personnes morales visées, voir l’article 220 du C.I.R. 92, parmi lesquelles figurent notamment les Communes, les Régions et l’État fédéral.

[6]Cass. (1re ch.), 14 janvier 1993, Pas. 1993, I, n° 27, pp. 45 à 47, qui décide qu’« Aux termes de l’art. 172 C.I.R. (ancien), le précompte mobilier éventuellement supporté par le débiteur à la décharge du bénéficiaire des revenus est ajouté au montant de ceux-ci pour le calcul du précompte mobilier. L’application de cette disposition présuppose que soit établi l’engagement du débiteur des revenus de supporter personnellement le précompte mobilier. » ; Mons, 18 déc. 1998, F.J.F., 1999, p. 188, qui décide que la preuve de l’engagement du débiteur pèse sur le fisc, lequel ne peut déduire cet engagement qu’au moyen d’éléments matériels suffisants constitutifs, à défaut d’engagement écrit, « de présomptions graves, précises et concordantes » [rendu sur renvoi après Cass. (1re ch.), 14 janvier 1993, cassant Liège, 4 mars 1992, Bull. contr., 1994, p. 2845] ; Gand, 22 avril 1999, F.J.F., 1999, p. 366, qui précise que « la simple absence de retenue du précompte mobilier ne suffit pas pour conclure que le débiteur du revenu mobilier a l’intention de prendre en charge le précompte mobilier. »

[7]Le brutage résulte de la combinaison de l'art. 98, al. 2, C.I.R. 92 (« Les revenus visés à l'article 90, alinéa 1er, 5° à 7° et 11°, s'entendent de leur montant effectivement payé ou attribué au bénéficiaire, éventuellement majoré du précompte mobilier ») et de l’article 268 (« le précompte mobilier éventuellement supporté par le débiteur du revenu à la décharge du bénéficiaire est ajouté au montant de ce revenu pour le calcul du précompte mobilier »).

[8]Sur le principe du « brutage » du précompte mobilier et son calcul, cf. Tiberghien, Manuel de droit fiscal, Bruxelles, Kluwer, t. 1, n° 1645,50 ; G. Cludts, « Les très mauvaises surprises des locations », Ch. & Nat., février 2017, pp. 37 et 38.

[9]Civ. Dinant, 29 nov. 1967, Jur. Liège, 1967-1968, pp. 172 et 173.

[10]En pratique, la Région wallonne prend elle-même le précompte à sa charge pour ses forêts domaniales « pures » : voir le cahier général des charges pour la location du droit de chasse en forêt domaniale (Service public de Wallonie), dont la clause relative aux impositions met toutes les taxes à charge du locataire « à l’exception du précompte mobilier, lequel est supporté par le bailleur ». Selon les mots du ministre wallon Carlo Di Antonio en réponse à la question orale de M. Maene (2013) puis du ministre René Collin (2015) : « Si les communes mettent habituellement le paiement du précompte mobilier à la charge de leurs locataires de chasse, je rappelle aussi que ce n'est pas la politique suivie depuis de très nombreuses années par la Région qui, pour ses forêts domaniales « pures », prend à sa charge le paiement de ce précompte. »

[11]Article 13 de la loi du 28 février 1882 sur la chasse.