La valeur du droit de chasse en cas de faute du bailleur

Quelle est la valeur d’un droit de chasse non exercé suite à une résiliation fautive du bailleur ? Comment un tribunal peut-il l’estimer ? Le dommage correspond-il au montant du loyer ? Des dommages spécifiques peuvent-ils être réclamés ?

Un bailleur résilie fautivement une location en cours, le renom ayant été donné en mai pour le 1er juillet suivant. Après l’avoir fait constater par le tribunal et avoir dû, dans l’attente du jugement, cesser de chasser la partie litigieuse de son territoire, le locataire a demandé d’être indemnisé de tous ses dommages liés au non exercice du droit de chasse entre le mois de mai et la date du jugement rendu le 10 décembre de la même année[1].

Il s’agit ici d’illustrer un cas particulier : la reconnaissance de la valeur du droit de chasse du locataire évincé par la faute du bailleur. La question de la valeur vénale du droit de chasse se pose en effet dans d’autres contextes, tant en présence d’une faute à indemniser (braconnage) qu’en l’absence de faute : expropriation, liquidation d’une succession[2], vente, etc.

1.      Le contexte

Par convention orale conclue il y a plus de 40 ans, le chasseur Victor[3] loue le droit de chasse au bailleur Louis sur un ensemble de 24ha boisés au prix de 1.200 € (soit 50 €/ha). Ces 24ha sont constitué de dizaines de parcelles cadastrales non jointives et disséminées dans la partie sud du territoire de chasse de Victor (1.200ha au total). Sur ces 24ha, 11ha ne sont chassables que par Victor, les autres jouxtant le territoire de chasse d’un voisin. Au mois de mai 2020, Louis résilie la convention avec effet au 1er juillet prochain et donne ses terres en location au voisin. Victor saisit le tribunal civil pour faire reconnaître le caractère fautif de la résiliation et, en conséquence, être indemnisé de son dommage.

Concernant la résiliation, le tribunal civil de Marche-en-Famenne donne droit à Victor en statuant conformément à la jurisprudence établie en matière de congé :

« Le congé est utile même lorsque le bail est conclu pour une durée déterminée ; il permet d’éviter ainsi une tacite reconduction. La durée du bail reconduit correspond à celle d’une saison utile de chasse.  Toutefois, un congé donné en mai ne peut être considéré comme ayant été donné avec un délai suffisant pour permettre à l’autre partie de prendre ses dispositions. »

Rappelons que les parties disposent d’une grande liberté pour définir la durée de la convention et le délai pour adresser congé. Si elles ont convenu d’une location annuelle renouvelable, sans définir le délai pour adresser congé, il convient de respecter un délai suffisant pour permettre à l’autre partie de prendre ses dispositions. Un délai de préavis d’une durée de six mois est généralement considéré comme suffisant[4]-[5]-[6]. Cette durée, sauf cas d’espèce particulier, semble en effet suffire :

-       pour le bailleur qui se voit notifier le congé, afin de lui permettre de retrouver un locataire ;

-       pour le locataire auquel le bailleur adresse congé, pour lui éviter d’exposer des frais inutiles.

En conclusion, si la date de renouvellement annuel du bail correspond au début de la saison de chasse, le congé sera adressé au plus tard le 1er janvier, et impérativement par recommandé pour éviter toute contestation.

2.      L’existence de dommages spécifiques

Concernant le dommage de Victor, Louis soutenait qu’aucune conséquence financière ne devait être tirée du non exercice de la chasse du 1er mai au 10 décembre… Il demandait au Tribunal de décider qu’il ne devait rien à Victor car il convenait d’opérer une compensation entre les dommages et le montant du loyer non payé, ce loyer étant donc censé, pour on ne sait quelle raison, représenter le montant des dommages : « l’avantage retiré par [Victor] de n’avoir payé aucun loyer pour l’année 2020-2021 compense », écrivait Louis, « les quelques désagréments rencontrés par ce dernier suite à la résiliation du bail de chasse par le concluant ».

Le Tribunal rejette la supposition de Louis et juge que :

« Au vu de la demande [de Victor], des documents déposés à l’appui de cette demande, des griefs soulevés par le défendeur, le tribunal ne s’estimant pas suffisamment éclairé quant à l’aspect technique du litige, ordonne avant dire droit une expertise simplifiée ». La mission donnée par le Tribunal à l’expert est notamment de :

« tenant compte des pratiques, parcelles litigieuses (nature, localisation, étendue) et période concernée, procéder à l’évaluation :

-du gibier non tiré

-des frais liés au nourrissage

-de l’impact de l’absence de chasse quant aux dégâts de gibier

-du coût relatif à la participation à une journée de chasse »

Deux premiers enseignements peuvent être tirés de ce jugement.

Tout d’abord, des dommages spécifiques existent et sont indépendants du montant du loyer. Le montant du loyer résulte de la rencontre de l’offre et de la demande à un moment donné et est fonctions de multiples facteurs dont certains non objectivables[7]. Il ne peut servir à fixer par équivalent l’ensemble des dommages résultant d’un droit non exercé suite à une résiliation fautive.

Ensuite, pour juger de l’indemnisation de dommages dans des matières techniques et inaccoutumées, les Tribunaux ont presque toujours recours aux lumières d’un d’expert. Pour les convaincre de faire procéder à une expertise judiciaire, il est important de déposer un rapport d’un conseiller technique. Certes, Victor a pu, sans un rapport d’un conseiller technique, convaincre le Tribunal de faire procéder à une expertise grâce uniquement à son dossier de pièces, mais le Tribunal aurait pu le débouter purement et simplement. Notre conseil est donc d’appuyer une demande d’indemnisation d’un rapport d’un conseiller technique.

3.      Le mode de calcul des dommages réclamés par le locataire évincé

L’expert judiciaire, qui sera presque totalement suivi par le Tribunal, est parti des constats suivants :

-          contenance concernée par le bail : 24ha, dont environ 11ha non chassables par le titulaire voisin devenu le nouveau locataire. Ces 11ha sont situés dans la partie sud du territoire de Victor. L’ensemble du territoire de Victor totalise plus de 1.200 ha[8].

-          loyer annuel de 1.200 €

-          20 paying guest avec un prix pour une journée de battue fixé à 250 € ;

-     l’analyse des tableaux de chasse pour les années 2015 à 2019 montre qu’en moyenne, le prélèvement annuel est de 3 cerfs boisés, 2 biches, 3 faons, 39 chevreuils et 57 sangliers ;

-          8 journées de battues sur l’ensemble du territoire ;

-        une journée de battue, prévue dans la partie sud du territoire où sont disséminées les parcelles cadastrales de 11ha, a été annulée du fait de la résiliation et en attente d’un jugement tranchant le caractère fautif de celle-ci.

Les différents postes de dommages ont été calculés par l’expert et tranché par le Tribunal comme suit.

a.      Gibier non tiré du fait de l’annulation d’une journée de battue

Se fondant sur les moyennes de prélèvements, d’une part, et, d’autre part, sur les tables d’indemnisation pour tir illicite de l’(ex-)ONCFS, l’expert a estimé ce dommage à 7.541,50 €. Le Tribunal a cependant réduit ex aequo et bono à 5.000 €.

b.      Frais lié au nourrissage exposé en vain

Vu l’incertitude sur la réalité de la résiliation du bail avant le jugement du 10 décembre, Victor a dû continuer à exercer le nourrissage dissuasif du sanglier afin de limiter les dégâts[9]. Ce nourrissage a bénéficié nouveau locataire (diminution des dégâts supportés par lui). Sur base des factures d’achat de pois et céréales, des frais de déplacement, mais également au vu du prorata des 24ha au sein de la zone sud du territoire (soit 18%), l’expert a estimé ce dommage à 1.072,45 €. Ce que le Tribunal a octroyé.

c.       Impact de l’absence de chasse quant aux dégâts de gibier

Résumant les conclusions de l’expert, le Tribunal a jugé :

« Des dégâts agricoles ont été versés à différents agriculteurs (entre juillet 2020 et novembre 2020) pour un montant de 7.425 euros. Des dégâts forestiers ont été retenu à charge de [Victor] pour un montant de 2.781 euros et ce, pour la période litigieuse.  L’expert judiciaire conclut que si l’on répartit la valeur des dégâts au prorata de la contenance litigieuse, le montant qui pourrait être attribué à l’absence de chasse est calculé à 1.837 euros. Ce montant sera accordé. »

d.      Perte d’une journée de chasse en battue

Le Tribunal a également suivi l’expert sur ce poste, jugeant que « une journée de chasse a bien été annulée soit le 1er novembre 2020. L’expert judiciaire retient qu’avec 20 actionnaires et un montant par journée de 250 euros/jour, le montant de 5.000 euros est donc bien atteint. Ce montant sera accordé ».

e.       Total

Le montant auquel Louis a été condamné et qu’il a effectivement versé à Victor est de 14.041,24 € (comprenant les intérêts, frais et dépens).

4.      Conclusion

Un bailleur qui résilie une location de chasse anticipativement et sans préavis suffisant ne peut imposer de compenser les dommages du locataire avec le montant du loyer. Plusieurs postes de dommages peuvent exister ; certains pourraient d’ailleurs s’ajouter à ceux reconnus au locataire dans l’affaire ici résumée. On le voit en effet à travers la mission donnée par le Tribunal à l’expert : tout est fonction du cas d’espèce. Il paraissait donc opportun de rendre attentifs nos lecteurs à l’étendue de leurs droits, dans une matière où les conséquences financières sont souvent insoupçonnées.

Grégory Cludts, avocat

g.cludts@avocat.be 

[1] Civ. Marche-en-Famenne (8e ch.), 10 décembre 2020, 4 novembre 2021 et 18 janvier 2024, R.G. 20/327/A, inédits et définitifs.

[2] Liège (1er ch. civile), 14 janvier 2015, RG 2002/RG/1320, inédit.

[3] Prénoms fictifs.

[4] S. Cattier, Précis du droit belge de la chasse, Bruxelles, Bruylant, 1967, p. 35, n° 45.

[5] Civ. Charleroi (1er ch.), 31 mai 1974, J.T., 1974, p. 498 (cette décision étant particulièrement motivée).

[6] La Société Royale Forestière de Belgique, dans son modèle de contrat de location de chasse à destination de ses membres, suggère « de prévoir une période de préavis suffisante pour chaque partie (généralement 6 à 12 mois) » dans le cas d’une durée déterminée de 9 ans avec une possibilité pour les parties de mettre fin au contrat tous les trois ans. Elle ajoute que « des durées de contrat courtes sont peu compatibles avec une réelle gestion cynégétique, et donc démobilisantes pour les chasseurs » (https://srfb.be/wp-content/uploads/2024/01/PEFC_2019_BAIL_DE_CHASSE-1.pdf).

[7] Concernant les multiples critères qui peuvent déterminer le montant d’une location de chasse, voir les analyses d’Adrien van Maele et Aymeric Francqui dans l’article de LIBRE IMMO du 23 janvier 2025, page 8, intitulé « Le droit de chasse a-t-il atteint un sommet ? » (disponible sur https://www.chasse.be/files/files/20250123-la-libre-immo-le-droit-de-chasse-a-t-il-atteint-un-sommet-.pdf).

[8] Il paraît important, pour la compréhension du litige, de préciser que les parcelles totalisant environ 11ha, disséminées dans la partie sud territoire de Victor, font que Victor ne peut pas chasser et faire traquer les parcelles qu’il lui reste au sud de son territoire : les cas d’application de l’infraction de chasse sur autrui pouvant survenir dès lors qu’un traqueur passerait sur une des parcelles de l’autre locataire ; qu’un chasseur serait : 1) soit posté sur autrui ; 2) soit tirerait un gibier qui se situe chez autrui ; 3) soit que ce gibier aurait été levé chez autrui ; 4) soit que le projectile de son arme passerait au-dessus d’une seule parcelle cadastrale chez autrui. Plus généralement, il était, surtout, devenu impossible de traquer : l’on ne conçoit pas une ligne de traqueurs s’aventurant, non pas en ligne, mais en des zigzags complexes, dans un bois où les limites des parcelles cadastrales ne sont pas visibles.

[9] C’est là la seule justification au nourrissage dissuasif tel que défini à l’article 12ter de la loi sur la chasse et tel qu’exécuté par l’arrêté du gouvernement wallon du 18 octobre 2012 fixant les conditions de nourrissage du grand gibier.